АСТАНА, 26 қаңтар – Sputnik. Биыл елімізде пәтер бағасы қалай өзгереді? Жаңа "9-20-25" ипотекалық бағдарламасы баспана нарығына әсер ете ме? Үйді қай уақытта арзанырақ сатып алуға болады? Sputnik Қазақстан сарапшылардың пікірін білді.
Пәтер бағасы шарықтау шыңына жетті
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсіреповтің айтуынша, 2023 жылдың соңынан бері еліміздің жылжымайтын мүлік нарығында тоқырау кезеңі байқалады. Бұл халықта үй сатып алатын қаражаттың жоқтығымен байланысты.
"Қазіргі таңда еліміздегі ипотекалық несиелендіру көңіл көншітпейді. Әрине, "7-20-25" бағдарламасы жұмыс істеп тұр, бірақ ол бүкіл халықты қамти алмайды, өйткені қаржыландыру жеткіліксіз. Отбасы банктің де субсидияланған бағдарламалары бар. Алайда олар халықтың әлеуметтік осал топтарына, көпбалалы отбасыларға, әскерилерге арналған. Соңғы жария етілген "9-20-25" бағдарламасының өзі жастарға бағытталған. Яғни ол жерде де шектеу бар, бәрін қамтымайды. Сондықтан бұл бағдарламаның жылжымайтын мүлік нарығына әсері шамалы", - дейді Мүсірепов Sputnik Қазақстан тілшісіне берген сұхбатында.
Сарапшы биыл тұрғын үй бағасы төмендеу жағына қарай өзгереді деп болжап отыр. Бұл өзгеріс жаңа үйлерге де, қолданыстағы үйлерге де қатысты болмақ.
"Біз 2024 жылға тоқырау жағдайында шығып отырмыз. Шын мәнінде қазір үй сатып алу қиындап тұр. Сату-сатып алу нарығында мәмілелер, негізінен, ипотекалық несиелендірудің көмегімен жасалуда. Дәл қазіргі жағдай осы. Алдағы уақытта баға, біздің болжамымыз бойынша, төмендеу жағына қарай өзгереді. Өйткені баға негізсіз көтерілген", - деп пікір білдірді федерация басшысы.
Мүсіреповтің айтуынша, елімізде зейнетақы шотындағы артық ақшаны баспана жағдайын жақсартуға рұқсат берілгеннен кейін шаршы метрдің құны аспандап кетті. Сатушылар тарапынан спекуляция жасалды.
"Осының салдарынан қазір жылжымайтын мүлік бағасы шарықтау шыңында тұр. Республикалық маңызы бар қалаларда, өңірлерде, тіпті моноқалаларда қол жетпейтін баға қалыптасты. Қазіргі таңда қолданыстағы үйлердің құны да асыра бағаланған. Мысалы Алматыда 70-80 жылдары тұрғызылған үйдің шаршы метрі орташа есеппен 700 мың теңге. Шын мәнінде ол мұндай бағаға тұрмайды. Бірақ адамдар орталықтан алыстап қалмау үшін сатып алуға мәжбүр. Десе де, біздің болжамымыз бойынша, бұл мәңгі емес. Баға бірден болмаса да, ақырындап төмендейді. Зейнетақы жинағын пайдалануға рұқсат берілген кезеңге дейінгі деңгейіне түседі", - деп есептейді ол.
Қолданыстағы үйлерге сұраныс көбейеді
Ал Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың пікірінше, биыл баспана бағасының төмендеуін күту ақылға қонымсыз. Үй арзандамайды. Құрылыс компанияларынан бірлі-жарым акция немесе "рассрочка" сияқты жеңілдіктер болуы мүмкін, бірақ жаппай арзандайды деуге еш негіз жоқ.
"2024 жылы баспана нарығында баға тұрғысынан қатты өзгеріс күтудің қажеті жоқ. Жаңа пәтерлердің құны бірқалыпты, инфляция шегінде болады. Ай сайын шамамен 0,5-1 пайызға қымбаттайды", - дейді Микрюков.
Алайда қолданыстағы тұрғын үй нарығында жағдай өзгереді. Сарапшының болжамынша, қолданыстағы үйлерге жылдың соңында және 2025 жылы сұраныс өседі.
"Себебі бастапқы нарықта ұсыныс едәуір шектеледі. Былтыр бүкіл Қазақстанды шаршы метрмен қамтамасыз ету үшін іске қосылған жобалар тым аз болды. Осы тапшылық биылғы жылдың соңында сезіле бастайды, ал 2025 жылы тіпті күшейеді. Жаңа тұрғызылған үйлер болмаса, адамдар қайда барады? Әрине, қолданыстағы тұрғын үйлерге жүгіреді, сәйкесінше сұраныс көбейеді. Осылайша 2025 жылы жаңа және қолданыстағы пәтерлердің бағасы қарқынды өседі", - деп болжам жасады қауымдастық президенті.
"9-20-25" бағдарламасы
Биыл елімізде жаңа "9-20-25" ипотекалық бағдарламасы іске қосылады. Нақты қашан басталатыны әзірге белгісіз.
Әйтсе де сарапшылар жаңа бағдарламаның тұрғын үй нарығына еш әсері болмайды деген пікірде.
"Өйткені тым аз ақша бөлінгелі тұр. Бұған дейін лимиті 150 млрд теңге деп жарияланды. Оның үстіне бағдарлама халықтың бәрін қамтымайды, жастарға ғана арналған. Сол себепті баспана нарығына әсері болады деп ойламаймын", - дейді Виктор Микрюков.
Жер сілкінісінің Алматыдағы үй нарығына әсері
Жуырда Алматыда болған жер сілкінісінен кейін мегаполисте жер үйлерге сұраныс артқан. Саяжай мен жеке сектордағы баспаналарды тәулігіне жалға алғандардың саны да күрт өскен.
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсіреповтің пікірінше, мұның бәрі уақытша құбылыс. Жер сілкінісінен көпқабатты үйден жер үйге ауысу тенденциясы болмайды.
"Алматы сейсмикалық қаупі бар өңір екенін бәрі біледі. Бірақ оған қарап жатқан ешкім жоқ. Бұл уақытша дүрлігу ғана. Баспана нарығына еш әсер етпейді. Адамдар сейсмикалық қауіпсіздік, құрылыс стандарттарын сақтаған компаниялар мен үйлерді таңдап, бұрынғыша сатып ала береді", - дейді Мүсірепов.
Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков та көпқабатты тұрғын үйдегі пәтерге сұраныс азаймайды деп отыр.
"Пандемия салдары, қаңтар оқиғасы алматылықтарды ойландырды, әрине. Олар көпқабатты үйде қамалып отыру қолайсыз, ыңғайсыз екенін түсінді. Сол себепті көбі екі-үш қабатты үйлерді, коттедж, таунхаустарды қарастырып жатыр. Оларға сұраныс жоғары болады. Бірақ бұл көпқабатты тұрғын үйлерден бас тартады дегенді білдірмейді. Көппәтерлі үйлерге сұраныс сол күйі қала береді", - дейді сарапшы.
Қазақстанда үйге сұраныс неге азаймайды?
Белгілі экономист Сапарбай Жобаевтың айтуынша, елімізде байқалатын үлкен үрдіс – тұрғын үйдің жеткіліксіздігі.
"Оған билік кінәлі емес, бұл біздің тарихымыздан. Еуропадағылар сонау мың жылдан бері үй салып жатқанда, біз соңғы 200 жылда ғана құрылысқа көңіл бөлдік. Кеңес заманында әрбір адамға норматив бойынша 16 шаршы метр жеткілікті деп еді. Ал бүгінде Еуропа елдерінде бұл норматив – 45-55 шаршы метр. Егемендік жылдары баспана құрылысына көп көңіл бөлдік, қыруар қаржы бөлініп те жатыр, түрлі бағдарламалар да қабылданды. Қазір Қазақстан бойынша бір адамға 22 шаршы метр нормативке жеттік. Халық саны жиырма миллион болса, жыл сайын тым құрығанда бір шаршы метрден келу үшін 20 млн шаршы метр үй салу керек. Алайда біз соңғы жылдары құрылыс қарқынын төмендетіп алдық", - дейді экономист.
Оның айтуынша, зейнетақы қорынан дәулетті адамдарға ақша алуға рұқсат беру қате шешім болды. Өйткені жастар мен орта таптың пәтерге қолжетімділігі шектелді.
"Құрылыстың бағасы 30-40 пайызға өсіп кетті. Екі бөлмелі пәтерді 12-13 миллионға аламыз деп жүрген жастарымыз бүгінде бір бөлмелі пәтерге де жарымай қалды. Бұл енді биліктің олигархтар мен жемқор монополистерге жасаған сыйы болды. Осы дүниелер бүгінгі күні бағаның өсе беруіне әсер етіп тұр", - деп санайды Жобаев.
Сұраныстың төмендемеуінің тағы бір себебі – бар үйлердің өзін жөнді пайдаланбау.
"Қазір кішігірім, моноқалаларда бос үйлер өте көп. Біз үлкен, ірі қалаларға көп көңіл бөлеміз де, шағын қалаларға инвестиция құймаймыз. Сондықтан ол жердің тұрғындары жұмыс іздеп, үлкен қалаларға кетіп жатыр. Бұл да тұрғын үйге сұраныстың келеңсіз өсіп кетуіне әсер етіп отыр. Ауылдағы жастарға жер берілсе, олар ауылда қалар еді. Ал ауылдағы жерлердің бәрін латифундистер иеленіп алған. Мал бағатын жер жоқ", - дейді сарапшы.
Экономист назар аударған тағы бір мәселе – пәтердің доллардағы бағасы мен теңгедегі құнының арасындағы айырмашылық.
"Үй бағасына әлемдік үрдіс те әсер етеді. Біз мұны 2007-2009 жылдары байқадық. Елімізге инвестиция көп келген кезде, үйлердің долларлық бағасы шарықтап кеткен еді. Ал кейін дағдарыс жылдары доллардағы бағасы түсіп кетті де, теңгедегі құны өсіп кете берді. Бұл теңгеміздің инфляциялық дәрежесі мен оның сатып алу қабілетінің төмендеуімен байланысты. Бүгінгі күні де осы үрдіс сәл сақталып тұр. Егер біз соңғы екі-үш жылдағы үйлердің бағасын доллармен есептесек, баға бірқалыпты тұр да, ал теңгедегі бағасы шарықтап өсіп жатыр", - дейді Жобаев.
Баспананы қай уақытта сатып алған тиімді
Құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың айтуынша, құрылыс компаниялары тоқырау кезеңінде сатып алушыларға жақсы ұсыныс жасайды.
"Баға тұрғысынан ең жақсы ұсыныстар көбіне жазғы маусымда, еңбек демалысы кезінде жасалады. Жеңілдік, акция, бөліп төлеу сияқты ұсыныстар шығады. Сәуір мен мамыр аралығы да салыстырмалы түрде тоқырау кезеңі. Жалпы мен баспананы ақша жинаған кезде ойланбай сатып алуға кеңес берер едім. Тәуелсіздік жылдары бойы баспана тек қымбаттап жатыр. Бұған бәріміз куәміз. Сондықтан күтудің қажеті жоқ, үй арзандамайды", - дейді қауымдастық президенті.