АСТАНА, 31 қаңтар – Sputnik. Биыл тұрғын үй нарығын қандай өзгерістер күтіп тұр? Баспана құрылысы қарқынды жүре ме? Мерзімі ұзарған "7-20-25" ипотекалық бағдарламасы нарыққа қалай әсер етеді? Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығының президенті Александр Пак осы және өзге де сұрақтарға жауап берді.
2023 жылы пәтер бағасы қалай өзгереді
Александр Пактың айтуынша, қазір тұрғын үй нарығында тыныштық орнады. Баға өсіп те, түсіп те жатқан жоқ. Тек Астана мен Алматы сияқты ірі қалаларда ғана аздаған өсім байқалады.
"Биыл баспана бағасы соңғы екі жылдағыдай күрт шарықтап кетпейді. Себебі халықтың сатып алу қабілеті қаз-қалпында, жоғарылаған жоқ. Соған қарамастан пәтер құны қазіргі инфляция аясында бәрібір көтеріледі. Бірақ айына небәрі 1,5-2 пайызға ғана өседі. Сонда бір жыл ішінде 10-12%-ке қымбаттайды деген сөз", - дейді риэлторлар қауымдастығының басшысы.
Айтуынша, арендалық тұрғын үй нарығында да осыған ұқсас жағдай қалыптасып отыр. Пактың болжамынша, жалға берілетін пәтерлер, керісінше, алдағы уақытта 5 пайызға арзандайды.
"Неге дейсіз ғой?! Елімізде пәтер жалдап тұратындардың 80%-і – бұл қазақстандықтар. Ал олардың табысы, яғни сіз бен біздің жалақымыз аса қатты өсе қойған жоқ. Сол бұрынғы орташа деңгейде. Сондықтан аренданың қымбаттауына еш себеп жоқ", - деп түсіндірді сарапшы.
Былтыр күзде көрші елде ішінара мобилизация жарияланып, ресейліктер Қазақстанға ағылған еді. Сол кезде ірі қалаларда пәтер бағасы аспандап кетті. Арзан тұрғын үйлерде жалдау ақысы 120-130 мың теңге болған бір бөлмелі пәтер бірден 180-250 мың теңгеге дейін қымбаттады. Эконом-класс есеңгіреп қалды. Бірақ Александр Пак енді баспана нарығында мұндай "шок" болмайтынын айтты. Себебі тұтынушылар өз мүмкіндігінің шегінде тұр.
Осы орайда ол сыртқы-ішкі факторлардан қатты зардап шекпеген сегментті атады.
"Соның бірі – премиум кластағы үйлер. Ірі компаниялар, бизнесмендер, шенеуніктер жалдайтын үйлердің арендасы зардап шеккен жоқ. Қандай жағдай болмасын, оның бағасы түскен емес. Премиум кластағы үйлер нарықтың тек 10 пайызын алады. Әдетте олардың арендасы жыл сайын көтеріліп тұрады", - дейді Пак.
"7-20-25" бағдарламасы
Риэлторлар қауымдастығының президенті "7-20-25" бағдарламасын "сәтсіз" жоба деп есептейді.
"Бағдарлама мерзімін, қателеспесем, 2029 жылға дейін ұзартты. Бірақ сарапшы ретінде мен үш жылдан артық шыдамайды деп ойлаймын. Өйткені тиімділігі нөлге тең, оның үстіне халық арасында аса танымал емес. Бұл бағдарламамен пәтер сатып алатындар 25 жылда банкке екі-үш пәтердің құнын қайтарады", - дейді Пак.
Сол себепті, оның пікірінше, бағдарлама мерзімінің ұзаруы баспана нарығына ешқандай да әсер етпейді.
Пак өз басы жеңілдетілген ипотекаға қарсы екенін мәлімдеді. Айтуынша, оның тұрғын үй нарығына теріс әсері бар.
"Қазір жұрттың бәрі үйдің сапасына шағымданады. Неге? Себебі адамдар арзан ипотека бар екен деп үйлерді шетінен тегіс ала береді. Біз пәтерлердің бәрін осылай талап алсақ, құрылыс компаниясы баспананың сапасына ешқашан бас ауыртпайды. Ал егер біздің қолымызда ақша болып, қымбат болса да, тиімдісін аламын десек, онда бұл тұрғын үйдің құрылысына әсер етеді", - деп санайды сарапшы.
Ол арзан ипотеканы тек көпбалалы, мүгедек баласы бар отбасылар үшін қалдыруды ұсынды.
Ал құрылыс компанияларын қолдау үшін басқа тетіктерді ойластыру қажет деп есептейді. Мәселен, салық жеңілдіктері, құрылыс материалдарын шығаратын отандық кластерлер ашу. Қазір Қазақстан құрылыс материалдарының 70 пайызын сырттан тасиды. Баспана бағасының жоғары болатыны да осыдан, дейді ол.
Бұдан бөлек, Александр Пак міндетті түрде ипотеканың қолжетімділігін арттыру керек екенін атап өтті.
"Мысалы, Қазақстанда ипотеканың қолжетімділігі орташа есеппен 40-50 пайыз шамасында. Бұл төмен көрсеткіш. Мұны халықаралық деңгейге жеткізу қажет. Дамыған Еуропа елдерінде ипотека қолжетімділігі – 80-90%. Яғни халықтың 90 пайызының ипотека алуға мүмкіндігі бар. Бізге де осыны көтеру керек. Бірақ жеңілдетілген несиелердің көмегімен емес, халықтың табысын арттыру арқылы", - дейді маман.
Құрылыс қарқыны сақтала ма
Сарапшының айтуынша, биыл үкіметтің тұрғын үйді пайдалануға беру бойынша жоспары орындалмай қалуы мүмкін. Себебі құрылыс қарқыны төмендейді. Оған құрылыс материалдарының қымбаттауы, логистика әсер етеді. Ұсақ ойыншылар нарықтан кетеді, тек ірілері ғана қалады.
"Жаңадан салынған үйлердің саны азаяды, бірақ бұл шаршы метрдің күрт қымбаттауына әкеп соқпайды. Баға инфляция аясында ғана өседі", - деп болжады Пак.
Қай уақытта баспана алған тиімді
Қауымдастық президенті пәтер сатып алу үшін "оңтайлы сәтті" күтпеуге кеңес берді.
"Егер дәл қазір үй алуға мүмкіндігіңіз болса, еш ойланбастан сатып алыңыз. Себебі қазіргі жағдайда қазақстандықтар үшін жинаған ақшадан пайда табу емес, ең бастысы, осы капиталды сақтап қалу маңызды. Ал Қазақстанда жылдар бойы жиған-тергеніңді жылжымайтын мүлік сатып алып қана сақтауға болады. Өйткені бізде қор нарығы дамымаған. Біздің акцияларымыз жоқ. Біз жинаған ақшамызды тек бір жолмен ғана сақтай аламыз – ол баспана сатып алу", - дейді Александр Пак.
Сондай-ақ, ол пәтерін сатып, артынан бірден жаңа үй алатындар да ештеңеден ұтылмайтынын атап өтті.